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            房地產抵押價格評估需謹慎

            | 作者:王麗 | 來源:中國會計視野 | 更新日期:2005-07-31 | 閱讀人數:5710 |

                 [編者按]本文通過對房地產抵押價值的評估風險進行了較為慎密的闡述。全文末段也引用了《房地產估價規范》,強調提供抵押房地產的設定抵押權時的正常市場價格是資產評估機構的應盡之責,至于預期處置稅費、預期風險值等因素,應由金融機構自己預測確定。而在抵押價格的評估風險中卻談到了對未來估價的風險,我們似乎可以將作者的本意理解為金融機構對現時評估價格的折現風險。

              近幾年來,由于大量不良債權的處置所引發的貸款風險問題,使得金融部門對信貸質量管理逐漸升級,因此對評估機構的要求也越來越高,即在評估抵押房地產時,要求評估抵押期滿后能實現的房地產價格,以保證抵押債權能如實收回。目前,在房地產評估實踐中,有相當部分業內人士也認為從估價目的和任務看,應該評估其抵押價格,或預期價格實現能力。 房地產抵押評估一頭連接房地產市場,一頭連接金融市場,抵押評估恰當與否,直接關系到兩個市場的健康發展。下面就從抵押本質、抵押價格內涵、抵押價格評估風險等幾方面分析房地產抵押價格的評估問題。   
             
              一、抵押本質   
              抵押是指抵押人以自己或第三人的財產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法處置抵押財產并優先受償。   
              根據《擔保法》的規定,抵押的本質就是對債權的保證,即保證抵押債權的安全、保證抵押債權的完全實現、保證抵押債權不受侵害。
             
              二、抵押價格   
              抵押的本質決定了抵押價格的特征,抵押價格的基本特征就是用價值形態去保證抵押權的實現。什么是抵押價格?《房地產估價理論與方法》一書中界定:抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產價格,是扣除強制處置抵押物所發生的稅費后的價格。換言之,就是債務履行期滿后能交給抵押權人的轉讓凈值。由此可見:   
              1、抵押價格是一種預期價格。   
              房地產預期價格大致有三種:
             。1)在預期市場上最有可能成交的價格;
             。2)在預期房地產金融市場上最有可能實現的凈值;
             。3)在預期房地產金融市場上最能保障債權安全的價格。根據抵押貸款的特征,預期短為數月,長則數年。   
              2、抵押價格是抵押期終止時的價格。   
              抵押期包括約定履行期和違約履行期,如果債務人按期償債,抵押期等于約定履行期,如果債務人不按期償債,抵押期則大于約定履行期,大部分就是違約履行期。充分考慮抵押期的風險損失,是設定抵押和評估抵押價格的目的所在。   
              3、抵押價格是能保障債權安全的價格。   
              設定抵押,是基于“債務人期滿不能履行債務”的情況可能發生。評估抵押價格的目的就是當這一情況發生后,能保障債權的安全。保障債券安全是指保障預期債權的完整安全,即抵押價格等于預期債權總和。
              4、抵押價格是一種特殊的成交價格。   
              銀行與顧客之間的金融活動屬于平等的民事活動,抵押物價格與貸款價值應該按照等價交換的原則進行公平交易行為。如果抵押物價格大于或小于貸款價值,就違背了等價交換的市場法則,抵押與貸款的交易就不可能成功。因此,這個與貸款價值等價的抵押物價格就是抵押價格。
             5、抵押價格是可以通過抵押率調整的價格。   
              抵押價格是扣除了抵押期間所有風險含量的安全價格;抵押率是銀行根據貸款風險大小而“定做”的安全杠桿,它是扣除了抵押期間所有風險的安全比率,通過這個比率調整后的房地產價格,即與貸款價值等價交換的抵押價格。 綜上所述,根據房地產抵押價格的定義和特征,可用公式表示如下:   
             。1) 抵押價格=房地產當期正常市場價格×抵押率=貸款價值(即貸款額)   
             。2)抵押價格=將預期抵押價格折現到本期貸款時點的價格=房地產預期正常市場價格-預期處置稅費-預期風險值
            .
              三、抵押價格的評估風險   
              金融機構設定抵押權是為了規避風險,而要求評估抵押價格是為了分散和轉移風險。對于估價機構來說,風險主要表現為抵押價格的“價格”風險。因為抵押價格一經作出,就標志著評估機構承諾和保證了抵押債權能夠完全實現。由于評估抵押價格的不確定因素很多,保證抵押債權期滿后能完全實現,風險很大。   
              1、評估的技術風險   
              通過分析可以看出,評估抵押價格,不是單純的房地產估價問題,也不是單純的資金信用評估問題,而是需要兩方面的評估人員共同努力才能完成。因此,它要求評估人員具有較強的預期估價的技術能力和資信評估能力。   
              2、預測風險。   
              抵押期分長、中、短期,一年之內為短期,五年以上為長期。民法規定債務人不履行債務,債權人的訴訟實效為兩年且可衍生。因此,有的一年期貸款,實際抵押期就是二至三年。抵押期難定,估價時點不同,期抵押價格也不同。違約期越長,風險值越大。預測預期商場和預計處置稅費都有可能發生偏差。   
              3、風險價格   
              評估抵押價格,首先要預測一個未來的房地產市場,以在預測的市場上去預計各種影響因素和估價參數,然后再推算出預期的估價結果。一切都以預測為基礎,產生于不確定之中。與其說是價格評估,不如說是價格預測。
              評估抵押價格的風險越大,可能帶來的損失也越大。一旦此類風險損失發生,不論是主觀故意還是工作過失,否認是現在發生的,還是以前發生的,都有可能承擔民事和刑事責任,有的風險打擊將是“毀滅性”的。因此,評估抵押價格要慎之又慎。   
              按照《房地產估價規范》要求:“房地產抵押價值評估,應采用公開市場價值標準,可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行,但應在報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響!币虼,從評估抵押價格的技術難度及風險責任來講,評估機構應按照《規范》要求,提供抵押房地產的設定抵押權時的正常市場價格。至于預期處置稅費、預期風險值等因素,應由金融機構自己預測確定。
             
            參考資料:1、柴強主編《房地產估價理論與方法》
                 2、《房地產估價案例與分析》        
                      3、《擔保法》(信息來源:中國房地產估價師)
            稅收政策——企業所得稅:浙國稅浙地稅轉發國稅發[2003]45號文通知(浙國稅所[2003]45號)
            2005 年度浙省會計從業資格考試試卷 《財經法規與會計職業道德》
            2004 年度浙江省會計從業資格考試試卷 《財經法規》
            財稅處理差異:關于小企業會計制度的學習體會
            部委政策:國家工商總局第23號令《企業年度檢驗辦法》
                 
            【2012】關于印發浙江省工商行政管理機關企業信用修復實施細則(試行)的通知
            [2012]浙江省小額貸款公司融資監管暫行辦法
            [2012]杭州市基本醫療保險單病種結算管理辦法(試行)
            [2012]國家稅務總局 交通運輸部關于城市公交企業購置公共汽電車輛免征車輛購置稅有關問題的通知
            [2012]財政部 國家稅務總局關于增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額有關政策的通知
                 
            所長室:88223595

            副所長:88223631、88223893 

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