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中國資產評估:城市房地產拆遷評估中出現諸多糾紛的原因分析

| 作者:高炳華 萬婷 | 來源:中國資產評估 | 更新日期:2005-08-03 | 閱讀人數:4972 |
  一、特殊性研究
  1、對象的特殊性
  相對于一般的估價對象而言,拆遷評估的估價對象較為復雜,種類多且數量大。一次拆遷中往往會同時遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業類型,同時,一次拆遷中也往往會面對大量的房屋,少則一、二棟,多則成片乃至一個小區,這些房屋又屬于不同的業主所有。因此,一次拆遷評估中,估價結果既有整體價格,更要有分戶結論。要處理好估價對象的這一整體與個體的關系,一個小區拆遷評估中往往要以“棟”為對象,求出“棟”的基準價格,然后再將此價格修正到各個單元,且每一單元的價格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。
 
  2、市場的特殊性
  一般評估中的“公開市場”包括要素有:一是買者和賣者完全出于自愿;二是具有適當的期間完成交易,而不是急于出售或急于購買;三是交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益。而在拆遷市場上以上三點都不可能實現,對應起來研究:首先第一點,被拆遷人一般為非自愿。根據現行拆遷政策,城市的某一區域一旦列入拆遷范圍,不論是企業用房還是私房,拆遷都不可能逆轉的。甚至,當拆遷人與被拆遷人還沒有對拆遷補償金額協商一致的情況下,拆遷人只要履行了相應程序和手續并進行證據保全,就可以申請進行強制拆遷;其次第二點,拆遷補償安置協議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制,而不是能自主控制的;最后一點,拆遷人在最大限度地追求經濟利益的前提下來實施拆遷改建項目,其經濟利益來源于改建項目,而不是拆遷房屋的本身,更不是雙方一致的經濟目標。由此可見,這樣特殊的交易條件和交易過程,與一般意義上的“公開市場”相去甚遠,其形成的成交價格,也就是拆遷補償價格,也很難是公平價格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個特殊的市場,是一個不完全的公開市場。
 
  3、原則的特殊性
  同其他評估一樣,拆遷評估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等,但在應用時,這些原則要注意他們的特殊性。
  (1)“合法原則”!昂戏ㄔ瓌t”包括合法產權、合法使用和合法處分等。首先,就合法產權來看,一般評估中指的是擁有房地產權證、土地使用證等。而在拆遷評估中,評估對象除產權房地產外,還包括部分可以進行補償的但不具有產權的房地產,如臨時建筑物、附屬建筑物、構筑物以及零雜空地等。其次,就合法使用來看,拆遷房有許多存在著實際用途與產權用途不一致的問題,拆遷補償中牽涉到房屋用途確定時,除合法原則外還要同時遵循當地拆遷管理部門的有關規定。比如說,根據地方制定的一些具體規定,如“營業執照面積原則”、“規劃部門同意變更原則”以及“規劃法出臺前變更默許原則”等,產權用途為住宅,但卻有可能按商業用房類型來進行補償。
 
  (2)“最高最佳使用原則”。它是指房地產估價中,在合法原則前提下,在各種可能的利用方式中,選擇其中最大收益的使用方式來確定估價結果。顯然,待拆除的房屋不具備實現其最高最佳使用可能的幾種實現方式之一,比如保持現狀、轉換用途、裝修改造、重新利用等,雖然從理論上講,拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則,但實際上在拆遷市場中它卻真正難以應用。
 
  二、政府行政干預研究
  個別地方政府在經營城市過程中,由于種種原因和驅動,存在不依法行政,甚至強行介入拆遷糾紛這一民事關系中,實則借公共利益之名追求商業利益,給拆遷評估工作造成種種干擾,這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現如下:
 
  1、不依法行政,角色串位
  盡管國務院的《城市房屋拆遷管理條例》中取消了統一拆遷,并規定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受委托進行拆遷。但在某些地區,有些政府行政部門以保證建設項目的順利進行為由,強行介入平等主體之間的交易活動。它們往往由一個直接行使政府權力的機構,搖身變為直接的拆遷人,既當裁判員,又當運動員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當事人,這就使得政府的行政裁決已經沒有任何實質意義,更沒任何公正可言。
 
   2、行政權力強行介入民事關系
  拆遷糾紛本質是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛,它可以并應當在民事范圍里由雙方自行解決。而且,也只有在拆遷人和被拆遷人之間進行自由協商、自愿選擇時,才能最大限度達到平衡,對雙方權益進行均衡保護,而不是對其中一方的嚴重偏重。行政權力強行介入民事關系,是導致該民事關系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領域中絕大部分拆遷事項,與公共利益沒有任何關系,但行政裁決、行政審批、行政強制等手段卻大量使用,民事關系被扭曲、平等平衡關系被打破,個別地方政府通過發放拆遷許可、單方確定補償價格和進行裁決甚至直接強制等手段代替了市場主體的自由選擇,尤其是對被拆遷人而言,政府的干預往往損害了其最基本的生存權和最根本的財產權。政府強行干預必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠遠大于被拆遷人的嚴重失衡狀態,并進一步引發嚴重的拆遷糾紛。
 
  3、公共利益和商業利益的錯位
  從法律和道理上講,為了社會公共利益的需要,可以對個人財產進行合法的限制和剝奪。但是,個別地方政府卻借此將這個“公共利益”的概念無限擴大了,認為既然城市房屋建設是為了城市的改造,那么城市改造就是公共利益;那么在某條大街上要建若干個商業大廈(本來就是商家的商業利益問題),卻也被納入城市改造的范疇,被說成是公共利益等等。于是,有了公共利益的借口和名義,就可以審批強制拆遷,就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來,拆遷糾紛由此產生。
 
  4、壓低拆遷補償安置價格
  城市房屋的拆遷補償安置價格,是由地方政府決定的。各地方政府在高速發展、加快城市建設和改造進程中,為了吸引開發商的資金投向,大多以行政手段決定基本價格,壓制市場價格。這樣,開發商就能夠以較低的開發成本取得較高的利潤;開發商的資金投向了本地,本地的建設項目和城市建設也就有了發展的規模和速度,這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發展,是以犧牲被拆遷人的利益為代價的。在這場商家和政府“雙贏”的轟轟烈烈的運動中,被拆遷人的利益有時甚至成為了吸引投資和高速發展的障礙。因此,降低成本,壓低拆遷補償安置價格成為個別政府干預拆遷評估的主要手段之一,同時也是拆遷糾紛的焦點所在。
 
  三、法律體系非規范化研究
  1、諸多定義沒有量化界定
  關于“公開市場價格”,對于有較多類似房地產交易資料的估價對象,可以通過三個以上類似的交易實例價格的修正,綜合確定公開市場價格。對于沒有類似房地產交易實例的估價對象,其公開市場價格的具體值又如何確定?另外,房地產估價是由專業估價人員按照估價目的,遵循估價原則,在綜合分析影響房地產價格因素及其影響大小的基礎上,采用合適估價方法對估價對象價格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據此,一般認為,凡是按照上述過程對估價對象評估結果,只要不超過公開市場價格一定范圍,都應該認為是客觀公正的。但是,到底“一定范圍”是多大的數量范圍?
  如果公開市場價格的具體值不予量化,評估價格與公開市場價格差異范圍又不予嚴格界定,那么對于直接關系到拆遷當事人利益的房屋拆遷補償評估結果,很難讓拆遷當事人認為是客觀公正的價格。在當前評估機構林立,評估業務競爭激烈,按照《城市房屋拆遷估價指導意見》又允許多家評估機構對同一被拆遷房屋評估的情況下,很可能出現一個評估機構公示估價結果后,被拆遷人私自委托其他估價機構對被拆遷房屋進行重新評估的情況。而當重新評估價格高于原估價結果時,被拆遷人就會認為原估價結果不公正,當估價結果異議又不能協商一致時,就會產生評估糾紛。
 
  2、對城市房屋拆遷項目的性質未作任何劃分
  不論是市政建設、社會公益事業建設還是房地產開發經營項目,其所涉及的房屋拆遷均屬于《城市房屋拆遷管理條例》的調整范圍。不言而喻,市政、公益項目建設與房地產開發經營項目的拆遷在性質上區別明顯,前者是公益性質,后者則以營利性為主。但根據《城市房屋拆遷管理條例》同樣要因為“城市建設需要”進行拆遷,加上借助行政強制性作后盾,致使開發性拆遷背離了民事活動自愿公平、等價有償的固有屬性。甚至實際運作中,往往更多地體現了作為拆遷人的開發商的利益。這樣既有悖于公平原則,也由此引發社會矛盾,妨礙了市政、公益拆遷項目的正常進行。
 
3、拆遷補償范圍未及于土地使用權
   《城市房屋拆遷管理條例》規定,拆遷補償范圍是被拆除的房屋及其附屬物,而對房屋及其附屬物占用區域內的土地使用權是否提供補償未作規定,一般便不再予以補償。這是由我國房地分管的體制所決定的,房屋拆遷問題屬于《房產法》管轄范圍,不涉及土地問題,土地問題則歸由《土地管理法》調控。但若按照《土地管理法》的立法原則來看,受讓他人正在使用的國有土地的使用權的,應該是要支付地價款。
  結合我國現實來看,隨著近年來各城市級差地租的不斷升值,對于那些被拆遷地點級差值優等,或遷出地與遷入地之間土地級差效益懸殊的被拆除房屋及其附屬物所有人來說,《城市房屋拆遷管理條例》關于拆遷補償范圍不包括土地使用權的規定至少與情理不符的,土地使用權之收益未予考慮顯失公平,特別是處在開發商以贏利為目的拆遷情形下尤甚。這也是如今多數拆遷居民買不到甚至買不起原有面積房屋而引起的諸多糾紛的一個被忽略了的原因。
稅收政策——企業所得稅:浙國稅浙地稅轉發國稅發[2003]45號文通知(浙國稅所[2003]45號)
2005 年度浙省會計從業資格考試試卷 《財經法規與會計職業道德》
2004 年度浙江省會計從業資格考試試卷 《財經法規》
財稅處理差異:關于小企業會計制度的學習體會
部委政策:國家工商總局第23號令《企業年度檢驗辦法》
     
【2012】關于印發浙江省工商行政管理機關企業信用修復實施細則(試行)的通知
[2012]浙江省小額貸款公司融資監管暫行辦法
[2012]杭州市基本醫療保險單病種結算管理辦法(試行)
[2012]國家稅務總局 交通運輸部關于城市公交企業購置公共汽電車輛免征車輛購置稅有關問題的通知
[2012]財政部 國家稅務總局關于增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額有關政策的通知
     
所長室:88223595

副所長:88223631、88223893 

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